存量资产盘活—资源类资产（土地资源、矿产资源、生态与景观资源等）

将资产分为基础设施类资产、公共服务类资产、行政事业资产、资源类资产、经营产业类资产、无形资产等六大类，分析探讨每一类资产的盘活现状、存在的问题、盘活方式及案例等。

本期，探讨资源类资产，包括土地资源、矿产资源、生态与景观资源等。

1、存量土地资源分类

存量建设用地，主要包括批而未供土地、闲置土地、低效用地三大类。

2、存量土地资源盘活的方式

存量土地盘活利用即通过明晰土地产权，量化土地资产价值，促使存量土地资产以不同的价格进入相应市场进行交易，实现土地的产权流动与重组，达到生产要素与土地资源的优化配置。对应的盘活利用方式主要包括整治、改善、重建、活化、提升等方面。

1）批而未供

调整核销：对确实不需要的用地，或因规划、政策调整、不具备供地条件导致批而未供的土地进行清理，按自然资源部《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》（自然资规〔2018〕1号）规定，向省政府申请将用地批文整体或部分地块作撤销处理，并上报自然资源部备案，核减批而未供土地总规模。

组织供地：对具备供地条件的土地，纳入年度供地计划，加大工作力度，采取安排项目落户、依法调整规划办理供地手续等措施分类推进处置，加快实施供地；已经实际使用但未办理供地手续的，限期完善供地手续，对城市道路、绿化、广场、公园等基础设施，项目实际已供、已建，但未办理供地手续的，应简化供地手续，以项目所在地人民政府或项目行业主管部门为业主，办理供地手续。

完善条件：对尚不具备供地条件的土地，推进征地拆迁等前期工作进度，协调好拆迁工作，落实征地补偿妥善安置农民，促使建设项目完成供地或开工建设；加快规划调整，因城乡规划调整、政府发展思路变化等无法供地的，应及时调整规划，加快供地。

2）闲置土地

延长动工开发期限：签订补充协议，延长动工开发期限，但最长不能超过一年。

调整用途、规划条件：如有需要调整土地用途或规划条件，重新办理相关用地手续，土地价款重新核算，更改后的土地用途同样需要符合法律法规。

临时使用：如果有其他原因导致无法如期开发土地，可以由政府安排临时使用，但临时使用的期限不能超过两年。

调整核销：通过协议形式，将土地的使用权有偿收回。

置换土地：如果因规划依法修改而导致土地闲置，在缴清土地价款、落实项目资金的情况下，重新签订土地出让合同，并注明为置换土地。

3）低效用地

增容技改：低效用地企业在不改变原有用途的前提下，通过建设多层高标准厂房等途径提高容积率或建筑密度、增加固定资产投入、进行生产设备和技术改造升级等方式继续开发提升土地利用水平和产出效益。

兼井重组：低效用地企业通过自行、当地政府和有关部门牵线搭桥、土地二级市场发布信息等渠道与其它企业达成合作、转让、重组协议，将全部或部分土地使用权转让给招商引资项目以及其它符合准入标准的项目使用，实行“退二优二”“退低进高”，实现项目嫁接、承接产业转移。

引导腾退：对无法继续经营的僵尸企业、无税企业、淘汰企业，实施“腾笼换鸟”，主动退地的在依法合理补偿基础上给予一定的经济奖励。对通过其它方式不足以摆脱困境，长期亏损、扭亏无望且资不抵债的企业，支持企业依法破产清算。

转型升级：低效用地企业在符合相关规划的前提下，经县（市、区）人民政府批准，可以利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网+等新产业新业态项目、企业，落户生产性服务业公共服务平台。

协商收回：对不符合规划或没有开发能力的低效用地，在进行市场评估的基础上，由相关部门与低效用地企业协商并报县（市、区）人民政府批准收回全部或部分土地使用权，重新依法组织供地，可给予原国有土地使用权人合理补偿。对没有开发能力又协商不成的，依据投资（监管）协议、土地有偿使用合同或者划拨决定书等责令其限期履约。

末位腾退：通过在政策扶持、资源配置、行政监管、价格和信贷等方面实施差别化政策，倒逼企业盘活增效或者退出。

收购储备：政府因城市规划需要，将用于公共设施和市政基础设施建设的土地，或需要改变土地用途用于商品房及其他经营性项目开发的，政府通过补偿的方式，依法收回其土地使用权，并纳入政府土地储备。

实施流转：鼓励市场主体收购相邻多宗地块实施整体再开发或与相邻多宗地块的原土地使用权人进行合作再开发。

协议置换：针对政府因实施城市规划进行旧城区改造，需要异地搬迁、且符合国家产业政策的工业项目，政府以协议方式，收回原国有土地使用权并为原土地使用权人异地安排新的工业用地。

3、国有企业存量土地资源

全国房地产市场进入“寒冬”，民企拿地欲望减退，在土地市场热度降至冰点的时候，政府平台公司为了稳地市、防流拍成为“托底”主力军，撑起了土地市场的“大片天”。2022年全国集中供地披露数据显示，有近四成的地块由平台公司获取。政府平台公司之所以集中拍地，主要有以下几种原因：一是为了自用，需要项目开发，这种情况地价就是按照市场价成交；二是帮政府兜底，缓解土地流拍的尴尬，这种情况地价一般以保底价成交；三是为了解决政府的资金问题，通过平台公司拍地，然后把土地拿去融资。这种情况为了提高资产价值，融更多的资金出来，就可能会把地价抬高。国有企业存量土地资源多数属于供而未建的土地。

自然资源部 、国务院国资委《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（自然资发〔2022〕205号）：

1）积极稳妥推进国有企业存量土地资产更名和处置

规范推进国有企业公司制改制涉及的土地权利人名称变更。按照国家有关部署实施公司制改制的国有企业，在不改变土地用途、国有资产监督管理机构核实其国有全资属性、不涉及企业土地资产账面价值变动的前提下，国有企业凭依法取得的土地权属证书、各级国有资产监督管理机构确认的企业名单、国家出资企业产权登记证（表）等材料向土地所在地的市、县自然 资源主管部门提出申请，直接办理土地使用权人名称变更登记手续。

加快已改制国有企业原生产经营性划拨土地处置。对省级以上人民政府批准的具有国家授权投资机构资格的国有企业，依法采取作价出资（入股）或授权经营方式处置原生产经营性划拨土地的，可依照原改制批准文件，报省级以上自然资源主管部门核准和审批。国有企业改制后依法申请以保留划拨或出让、租赁等方式处置原生产经营性划拨土地的，可直接到市、县自然资源主管部门办理相关用地手续。

2）鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地

支持国有企业优化存量土地利用方式。在符合国土空间规划和用途管制的前提下支持产业项目建设多层工业厂房，合理兼容生产、研发设计、仓储物流等功能；原依法取得的工业用地在不改变用途的前提下，因扩大生产、增加产能等改造开发提高容积率的，可不再增收土地价款；对于利用存量房产或土地发展国家支持产业、行业的，可享受在5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。国有企业可按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（国办发〔2021〕22 号）规定，提高工业用地中行政办公及生活服务设施比例，用于建设宿舍型保障性租赁住房。

推进国有企业存量土地再开发。 在符合国土空间规划的前提下，国有企业可以通过自主、联营、转让等多种方式推进存量土地的改造开发，也可以由政府依法收回国有建设用地使用权重新供应，并给予原国有建设用地使用权人合理补偿。法律法规、国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同另有规定或者约定的，从其规定或约定。

鼓励利用存量土地进行公益开发。对于增加公园绿地等开放空间、完善公共服务设施和基础设施、建设城市防灾减灾救灾设施、保护历史文化遗产等增进公共利益的项目，依据国土空间详细规划实行合理的容积率奖励。

4、盘活案例

1、存在问题

开发效率低下：国内矿山平均回采率仅30%-50%（远低于澳大利亚的75%），选冶回收率不足60%，资源浪费严重部分矿山因资源枯竭、环保不达标或技术落后处于停产状态，造成资源浪费。

生态修复压力大：全国历史遗留废弃矿山面积超33.33万公顷（如江西金溪县白石岗矿区因露天开采形成20米深坑），修复资金缺口超万亿元，生态修复压力大。

权属复杂与市场化不足：部分国有矿山涉及土地性质（划拨/出让）争议，资产权属争议，相关手续办理复杂、流程长矿产资源资产证券化率不足5%，远低于交通等领域。

2、盘活成功要素

资源整合与集约化开发：通过兼并重组、矿权整合提升资源集中度，淘汰落后产能。

科技赋能与循环利用：技术创新，尾矿资源化、深部资源开发、绿色勘查装备等，提升利用效率。

生态修复与产业融合：将矿山修复与文旅、康养新能源等产业结合，实现“生态修复-产业导入-价值变现”。

数字化赋能与绿色转型：应用区块链、物联网技术提升资源管理效率，推动绿色矿山建设。

市场运作与资产证券化：公开转让、混合所有制改革，通过REITS、ABS、PPP等工具激活资产流动性。

3、盘活案例

1）金溪县：矿山修复焕新景，文旅融合促振兴。

石场作为典型露天开采矿山，形成深度达20米的矿坑创面，导致山体裸露、植被剥离水土流失。

创新采用“矿山修复+乡村旅游”模式，依托紧邻六百余年历史古村，科学规划建设矿山公园，精心搭建凌空飞度的生态栈道，将古韵悠长的古村与矿湖景观有机串联，以“把生活还给村落，让玩乐归于矿坑”为主题定位，打造集生态观光、文化体验、休闲度假等多功能于一体的综合性旅游胜地，让游客沉浸式体验古韵村落烟火气与工业遗存沧桑感，成功激活了乡村文旅产业经济。

2）淮南潘一矿关闭煤矿新型重力储能示范项目（EPCO）

100MWh重力储能系统5.53亿元：总建筑面积约12,000m（含厂房、产品仓库、员工宿舍综合办公楼、餐厅等）；

虚拟电厂、智数微电网3.55亿元：微件开发0.31亿元，设备采购及电网建设3.24亿元；

潘集区3000亩沉降治理10.42亿元：含生态修复5.21亿元、景观建设2.04亿元、多功能开发及工广修复建设3.24亿元等；

重力电厂的运营6.24亿元（运营周期20+10年），运营包含：负责重力储能电站日常储能发电正常运行、维护及管理工作；负责虚拟电厂市场开拓区块链增容工作，负责虚拟电厂正常运行、维护及管理工作；负责虚拟电厂、智数微电网所涉及的范围一切电力购、卖设备设施的正常运行、维护及管理工作。

生态系统生产总值（GEP，也称生态产品总值）的概念是目前较为接受的核算方式，主要包括生态物质产品价值、生态调节服务价值和生态文化服务价值。

生态物质产品价值的实现路径侧重于生态产品的开发、生产和销售，产生了经营性贷款、开发性贷款、抵质押融资以及供应链金融等金融服务需求。

生态调节服务价值的实现路径侧重于项目开发、权益交易载体溢价以及生态补偿等，产生了生态项目建设融资、特许经营抵质押融资、生态补偿服务以及碳金融等金融服务需求。

生态文化服务价值的实现路径侧重于区域特有文化的体验和溢价，产生了文化服务开发和经营性融资、文化类特许经营抵质押融资等金融服务需求。

安徽省首单生态生产总值（GEP）融资产品落户旌德

旌德县柳溪村是宣城市首家“两山合作社”，现有林地607公顷、农田198.4公顷及其他相关生态资源。2022年至2024年连续开展3年生态系统生产总值（GEP）核算。2023年GEP核算结果为4964500.32万元。通过GEP核算成果与建设银行旌德支行签约授信148万元。

广东阳江落地全省首笔GEP贷款

阳西县方领农业发展有限公司是一家以种植销售丝苗米为主的民营企业，目前种植稻谷土地1611.79亩，具有丰厚的生态资源。第三方权威评估机构按照国家发展和改革委员会、国家统计局发布的《生态产品总值核算规范（试行）》对水稻种植项目的生态物质产品、生态调节服务的价值进行核算，并出具核算评估意见。经核算评估，阳西县方领农业发展有限公司位于织篢镇水稻种植项目2023年生态系统生产总值（GEP）为1409.92万元，其中生态物质产品价值量为741万元，生态调节服务价值量为668.92万元。工商银行阳江分行通过评估报告，综合测算贷款风险并在人民银行“动产融资统一登记公示系统”进行质押登记后，向企业成功发放贷款120万元，使企业生态系统价值转化为有效抵质押物，为企业融资探索了一条可持续发展的新路径。

绿地+：郑州今市印巷·公园艺术市集

郑东新区绿地中心双子塔下，郑州市首个公园+绿地复合利用示范项目，由郑东建投总公司旗下的河南新发展文旅集团联合河南成品房供应链管理股份有限公司共同打造，该项目总占地1.58万㎡，景观绿植高达80%覆盖率，由15栋单体集装箱组成。

沿景观轴线布局24小时日咖夜酒、网红餐饮、社交游玩、citywalk等主题元素，将烟火气与艺术感巧妙糅合，滋养出开放丰富的城市新消费地和社交场。

后续将继续针对经营产业类资产、无形资产等，进分析探讨。

文章来源：融资兵法