徐成彬 伍迪 | 聚焦REITs扩围扩容和扩募，强化项目质量把关和组织保障

聚焦REITs扩围扩容和扩募，

强化项目质量把关和组织保障

——解析《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》

中国国际工程咨询有限公司资本创新中心

徐成彬 伍迪

2025年9月12日，国家发展改革委在其官网正式发布《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号，以下简称782号文），聚焦REITs扩围扩容和扩募，强化项目质量把关和组织保障。这是国家发展改革委自2020年启动REITs试点以来连续第六年出台的项目申报与行业推进政策，也是全面推动基础设施REITs常态化推荐发行工作的细化落实，对于进一步做好常态化申报推荐、提升精细化管理具有重要指导意义。

 

一、扩围扩容坚持成熟资产和新资产并重

782号文强调资产扩围扩容的政策导向，通过细化申报推荐要求，为火热的REITs市场持续供给优质资产提供制度保障。

（一）基础设施REITs市场各方呼唤持续扩围扩容

我国公募REITs以基础设施为突破口，从试点到常态化发行，资产类型持续丰富，响应了市场对扩围扩容的迫切需求。2020年我国首批REITs试点项目集中于国家重大战略区域内的七大基础设施领域。经过几次政策更新和扩围扩容，到2024年7月《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2024〕1014号）发布，REITs覆盖范围已拓展至12大类50多个具体行业。截至2025年8月31日，沪深证券交易所已发行上市73支REITs，涉及交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新基建、保障性租赁住房、水利、消费基础设施等10大类近20个具体行业。

782号文对各类项目提出了差异化的支持策略。

一是优先申报对实现国家重大战略、重大规划、重大政策等具有推动作用的优质基础设施项目。基础设施REITs项目申报，应首先从国家区域战略、国民经济和社会发展规划、产业结构调控政策等宏观视角，审视项目发展定位和资产盘活必要性。

二是鼓励申报发行基金规模较大、对市场扩围扩容具有重要作用的项目。目前发行上市的73支REITs（含扩募）总募集资金规模已达2000亿元，其中收费公路份额最大，占募集资金总规模的比例约为34%，但单支REITs发行规模超过100亿元的仅1支（安徽交控）。REITs扩围扩容，期待更多优质的重磅资产入池。

三是加快申报收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目。从目前已经发行上市的73支REITs行业分布看，这四类资产发行数量较多，相对成熟，资产运营水平更为稳定。

四是加大支持供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目。目前，供热、水利、数据中心这三个行业分别仅有1~2单REITs上市，其一、二级市场均表现活跃，亟需进一步加大支持申报推荐力度。

（二）新资产类型破局亟需解决共性问题

（三）建立民企发行REITs专项协调服务机制

“融资难、融资贵”是民营企业长期发展面临的核心难题。支持民营企业发行REITs，是资本市场落实“两个毫不动摇”的直接体现。《民营经济促进法》第十八条提出“支持民营经济组织通过多种方式盘活存量资产，提高再投资能力，提升资产质量和效益。”在发行上市的73支REITs中，12支REITs的原始权益人为民营企业和外资企业，其底层资产类型呈现多元化趋势，覆盖仓储物流、新能源、消费基础设施、数据中心、产业园区等行业。

782号文首次提出了民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，强调“靠前服务、主动协调、申报单列”，旨在营造一个良好的推荐发行政策环境，切实激发民间投资活力。“靠前服务”体现了监管思路从被动审批向主动服务的转变，意味相关机构将工作重心前移。“主动协调”凸显了政府积极扮演“协调者”的角色，主动协调解决投资管理合规手续补办等难题。“申报单列”是一项重要保障安排，为民间投资项目申报设立独立标识与通道，有利于破除隐性壁垒、提升便捷程度。

（四）形成项目滚动接续动态推进机制

782号文还正式提出构建“储备一批、组织一批、申报一批”的项目滚动接续与动态推进机制，突出培育储备工作在项目全周期中的重要性。优质项目的培育应自谋划决策起即重视投资管理合规性、运营稳定性和收益可持续性，并通过建立基础设施REITs项目工作台账，实现动态跟踪与智能管理，保障资产的持续供给。

二、拓宽扩募资产范围并简化申报流程

目前，国际REITs成熟市场主要通过扩募“越滚越大”而成长壮大。782号文积极支持通过扩募做大REITs平台，将首次发行至扩募的间隔期由12个月缩短至6个月，并拓宽新购入资产范围，提升REITs作为资产整合和资本运作平台的能力。

（一）扩募是做大REITs平台的必由之路

所谓扩募，就是在REITs上市之后，通过再次发行基金份额，从市场募集新资金，将更多优质资产装入既有平台。

（二）拓宽新购入资产可增强抵御风险能力

在新购入资产范围方面，782号文明确可将“同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目”纳入扩募范围，有助于REITs管理人优化资产组合结构，分散行业风险，提升整体收益稳定性。

（三）扩募最早申报时间缩短至首发后6个月

根据沪深证券交易所的REITs业务指引规定，REITs必须首发上市满12个月之后才能开展扩募。782号文明确向国家发展改革委的申报周期可提前至首发上市之后的6个月，显著提升了首发与再融资的衔接效率。REITs项目申报准备时间一般不少于6个月，申报时间调整后，原始权益人在REITs完成首发后，就可以根据市场情况灵活筹划扩募发行。

对于已经省级发展改革部门或中央企业审核通过的扩募项目，国家发展改革委可直接受理并优先评估，为优质项目开辟了高效的“绿色通道”。

三、资产质量始终是基础设施REITs的生命线

优质的资产质量始终是REITs市场行稳致远的压舱石。782号文在推动常态化发行的同时，始终不渝地坚持把资产质量和合规运作放在首位。

（一）资产质量控制点就是申报推荐的重点

在REITs常态化发行阶段，项目申报推荐坚持聚焦“四大要素”：项目基本条件符合性、宏观政策符合性、投资管理合规性、回收资金使用合规性。这四个方面构成了筛选优质项目的核心标准，确保所发行REITs底层资产质量过硬、风险可控。

针对基础设施项目中普遍存在的“产权登记不完善、手续缺失补办、函件出具不畅”等难点问题，782号文明确要求省级发展改革部门主动协调相关行业主管部门，畅通补办和核查渠道，为企业解决历史遗留问题提供指引和支持。

（二）盘活存量带动增量是REITs政策初衷

“盘活存量资产、带动新增投资，实现投资良性循环”是基础设施REITs政策的核心目标。该目标通过净回收资金的制度化安排得以体现，净回收资金成为新增投资的“源头活水”。

净回收资金是指项目发起人（原始权益人）通过发行REITs转让资产所回笼的资金中，扣除用于偿还相关外部债务、缴纳税费以及按规定参与战略配售部分后的净收益，是原始权益人真正收回并可自主运用的资金，也是撬动新增投资的“杠杆”。

四、基于REITs信息化系统提升申报监管效率

782号文提出建立全国统一的基础设施REITs项目信息系统（http://reitsgl.tzxm.gov.cn），并完善常态化沟通机制，全面提升项目申报、审核、监管的全流程信息化水平。

（一）压实省级发展改革委的申报把关责任

782号文进一步压实省级发展改革委主体责任，省级发展改革委应从“形式审”转向“实质管”，主动协调解决跨区域、跨部门问题，成为REITs项目申报的组织枢纽和责任主体。

（二）REITs信息系统是项目申报全程可视化的平台

国家发展改革委依托投资项目在线审批监管平台建立的“基础设施REITs项目信息系统”，是项目信息的管理和统计系统，界面包括“基础设施REITs项目申报”和“基础设施REITs项目回收资金使用填报”等模块。

该系统集项目申报、回收资金填报、进度跟踪、问题反馈等功能于一体，旨在实现 “进度实时可查、流程清晰可溯”。这项信息化管理创新，既为申报单位提供便捷化报送渠道，也为监管部门提供动态数据支撑，是实现REITs项目标准化、精细化、智能化管理的重要工具。

（三）各方架起常态化沟通反馈的桥梁

782号文提出完善常态化沟通机制，国家发展改革委定期听取地方发展改革部门、行业主管部门、相关企业、金融机构及中介机构等各方意见，持续跟踪分析市场动态与行业信息，逐步完善REITs常态化推荐发行政策体系。

公募REITs是一个新兴而又具有巨大潜力的资本市场。完善沟通机制持续吸纳各方意见，有助于规避风险和解决问题，构建稳定、透明、可预期的监管环境，推动我国REITs市场迈向更成熟、更开放的新阶段。

文章来源：中咨研究