转型实践 | 城投转产投：金融工具的破局之道

1.债务累积严重。借新还旧模式下，城投公司债务规模不断攀升，偿债压力日益增大。案例A曾通过土地抵押贷款建设产业园，但因产业招商不力，租金收入仅覆盖利息的40%，被迫以“短债长投”模式维持运营，2023年资产负债率攀升至82%。

2.‌产业支持不足‌。单纯的补流资金难以有效助力产业培育和发展，限制了城投公司的产业转型能力。某中部城投投入5亿元建设生物医药实验室，但因缺乏专业团队，3年内仅引进3家初创企业，设备空置率超60%‌。

3.‌角色定位局限‌。城投公司长期作为城市基础设施建设的融资平台，缺乏对产业的深度运营和培育能力。某城投高管在接受访谈表示，部分管理层仍习惯“指挥部下达任务-银行放款-施工交付”流程，对股权投资、资产估值等概念认知不足。

如何从基础设施建设过渡到项目落地再延续到产业运营，在这条全产业体系链条中，可以考虑利用REITs、产业基金及供应链金融等工具助力城投转产投，通过金融工具的运用来支持转型。

（一）REITs，从资产建设到项目运营的转型迭代。

1.‌概念解析。REITs（房地产投资信托基金）通过证券化方式，将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益转化为流动性较强的金融产品。

2.‌应用场景‌：适用于产业园区、能源、水利、环保、仓储物流、保障性租赁住房等基础设施项目。

3.‌优势分析‌。

一是‌资产IPO。实现资产的证券化上市，提高资产流动性。

二是经营证明。成功发行REITs表明企业拥有一定规模且效益良好的经营性资产。

三是‌吸引资本。为投资者提供新的投资渠道，吸引更多资本关注城投转型。

4.标准要求。权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好，资产规模满足都是项目的申报标准。

5.案例简析。

案例A中，该公司曾通过土地抵押贷款建设某产业园，因产业招商不力导致租金收入仅覆盖利息的40%，2023年资产负债率达82%‌。后续通过资产整合及招商政策调整后科学策划，年租金收入超过一定规划的产业园整体打包发行REITs，底层资产IRR超过6%，认购倍数超过2.5倍，成功募资达12亿元，并其中40%用于并购半导体检测企业，60%投入配套园区建设，形成资金良性循环。‌

6.风险分析

在REITs产品中，由于项目收益主要依赖于底层资产运营，如果出现租金价格波动、同类产业园竞争、宏观经济形势调整、投资者风险偏好改变、税收优惠政策到期等影响经营的因素，将使投资者收益减少，有可能触发提前回售。

（二）产业基金，从“财政输血”到“资本造血”。

1.发展定位。产业基金专注于对产业升级、技术创新、专项科研等领域的企业进行股权投资。

2.‌功能作用‌。

一是‌产业布局。根据城市功能定位，提前布局相关产业体系。

二是‌招商育商。助力地方政府招商引资，培育优质企业，并适时设立“明池基金”，提高资金使用效率及招商精准率。

三是‌企业增值。通过优化业务结构、提升经营效率，增强企业自身金融实力。

四是‌转型信号。产业基金的拓展标志着城投公司从施工现场走向金融市场的重要转型。

3.案例简析。

案例B，该企业联合省财政设立50亿元新能源基金，采用“劣后级出资+收益让渡”机制（财政资金承担20%优先亏损）后，社会资本投资意愿大大增强；同时该省某基金将5家被投企业股权打包注入城投控股公司，助力企业多元化发展。

4.退出难题。

由于许多被投企业处于创新科技产业，技术迭代快、市场竞争激烈，在基金投出后，可能会遇到被投企业发展不及预期、企业IPO难度加大而影响退出时间、创始股东或企业难以按合同约定价格回购股权，甚至于企业因各种原因破产清算等问题，这不仅需要企业在投前的尽调要充分详细，在投中及投后管理要及时认真，更多的也需要顶层制度的支撑，不仅仅局限于企业负责人的“三个区分开来”，对于创投基金的投资容错率也要予以政策上的支持。

（三）票据资产证券化，激活产业链条中的毛细血管。

1.‌创新背景。上海票据交易所联合交易商协会发布《供应链票据资产证券化基础资产操作指引》。

2.‌运作机制。通过盘活未贴现的票据资产，打通债券市场，提高资产流动性。

3.‌优势效益‌。

一是‌提升资产规模‌。有效整合上下游合作伙伴的票据资产。

二是‌加速资金周转‌。降低政府回款效率对企业日常经营的影响。

三是‌实现投资循环‌。筹措的资金可再次投入项目建设及产业培育中，加速资产到资本的转换。

4.案例简析。

案例A中的企业将证券化募集的8亿元投入冷链物流体系，为生鲜供应商提供“票据融资+仓储服务”套餐，带动当地农产品外销额增长。

案例B，企业通过筛选出32家上游供应商的电子票据（单张面额50万-500万元），通过“动态资产池”设计，使年资金周转率从2.1次提升至5.4次，大大提高资金使用效率。

5.注意事项。

供应链票据资产证券化的主体是国有企业，且产品本身高度依赖链上企业信用，在项目前期策划中，要提高信用风险识别度，提前判断企业财务状况。此外对入池票据的期限和金额，综合企业经营情况进行科学搭配，在操作中要充分论证法律关系和监管要求，确保证券化产品的安全性及收益性。

金融工具只是转型中的一个重要发力点，其他配套体系建设也是相当重要，比如人才建设体系、数字化基建体系、顶层设计的政策工具体系等等，都是整个转型链条中不可缺少的。

城投向产投的转型是一场深刻的变革，而金融工具的巧妙运用则是这场变革中的关键一环。REITs、产业基金及供应链票据资产证券化等金融工具不仅为城投公司提供了新的融资路径，更为其产业转型和升级提供了有力支持。在这个过程中，城投公司需要不断探索和创新，以吸引更多资本关注。作为城投转型的掌控者，选择没有对与错，我们能做的就是通过自己的努力，尽力让自己的选择变得正确，因为选择不是要在未来做什么，而是现在做什么才有未来。